Zwischenfinanzierung

Als Zwischenfinanzierung wird eine auf einen kurzfristigen Zeitraum angelegte Finanzierung bezeichnet, für die nur die meist etwas höheren Zinsen zu bezahlen sind. Diese besondere Form wird beispielsweise als Vorfinanzierung genutzt, wenn ein Bausparvertrag zwar zuteilungsreif, aber noch nicht ausgezahlt ist, und das Bauvorhaben bereits zur Realisierung ansteht. Darüber hinaus können Zwischenfinanzierungen auch bei anderen Konstellationen im Rahmen einer Baufinanzierung Anwendung finden, sodass wir diesem Thema eine eigene Rubrik widmen.

Zwischenfinanzierung als spezielle Variante

Mit einem kurzfristigen Zwischenkredit können Finanzierungslücken überbrückt werden, die durch verzögerte Abläufe in der Baufinanzierung verursacht werden. Die Konditionen sind in der Regel etwas ungünstiger als für die langfristig angelegte Immobilienfinanzierung, dafür ist aber keinerlei Tilgung zu bestreiten, sondern nur der Sollzins zu bezahlen.

Typische Merkmale einer Zwischenfinanzierung:

• flexible Vertragsgestaltung
• etwas höherer Sollzins
• keine Tilgung
• kurze Laufzeit

Das Instrument der Zwischenfinanzierung wird eingesetzt, wenn bestimmte Teile der Finanzierung nicht pünktlich oder wie vorgesehen zur Verfügung stehen. Beispielsweise kann sich die Auszahlung einer als Eigenkapital eingeplanten Abfindung verzögern, ein fälliger Sparvertrag noch in der Kündigungsfrist befinden oder eine Lebensversicherung zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden – und auf der anderen Seite drücken die Termine des Bauvorhabens, das ohne den Kapitalfluss ins Stocken käme. Eine klassische Verwendung findet eine Zwischenfinanzierung aber im Bausparen, da der genaue Zeitpunkt der Zuteilung der Bausparsumme nicht festgelegt werden kann.

Bausparen – eine große Kasse für viele Darlehen

Ein Bausparvertrag besteht grundsätzlich aus zwei Komponenten: dem angesparten Guthaben und einer günstigen Finanzierung. Grundsätzlich zahlen also viele Bausparer in eine gemeinsame Kasse ein, aus der sie nach und nach die verzinsten Einzahlungen sowie ein Bauspardarlehen zur eigenen Verwendung ausgezahlt bekommen. Der genaue Zeitpunkt der Auszahlung hängt aber davon ab, wie viele Bausparer zur selben Zeit ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen erwerben, also die Zuteilungsreife für Ihren Vertrag erreichen. Ist der Sparanteil vollständig eingezahlt, wird die Bausparsumme entsprechend der festgelegten Reihenfolge bereit gestellt – allerdings können dabei nochmals mehrere Monate bis zur Auszahlung vergehen. Soll diese Bausparsumme als Bestandteil einer Immobilienfinanzierung oder beispielsweise zur Sanierung eines Objektes verwendet werden und ist das Bauprojekt bereits konkret in Arbeit, dann empfiehlt sich eine Zwischenfinanzierung, um Probleme in der Realisierung zu vermeiden.

Der Bausparvertrag benötigt natürlich einen längeren Ansparhorizont. Aktuell stellt sich für den Bauherren die Frage, ob eine klassische Hausfinanzierung nicht günstiger kommt. Hintergrund ist die zu erwartende Aufwärtsdynamik bei den Immobilienzinsen. Momentan befinden sich diese auf einem historischen Allzeittief. Da in den nächsten 12 Monaten vermutlich eine Zinsanhebung in den USA durch die Notenbank ansteht, ist auch in Deutschland mit einem leichten Zinsanstieg zu rechnen. Bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags könnten in einigen Jahren durchaus deutlich höhere Baufinanzierungszinsen am Markt herrschen. Daher lohnt sich ein Blick auf den Zinsstand, beispielsweise auf diesem aktuellen Bauzinsen Vergleichsportal. Die Top Anbieter, etwas Dr. Klein wirbt mit einem Zinssatz von weniger als 1%. Da individuell ist abzuwägen, ob eine Mietwohnung preiswerter ist – auch bei einem leichten Zinsanstieg.

Vorfinanzierung von Fördermitteln

Ein anderes Anwendungsgebiet ist die Vorfinanzierung von Fördermitteln, die als Zuschüsse das Baugeld aufbessern. So gibt es beispielsweise einige Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die energieeffizientes Bauen oder Modernisieren nicht nur mit einem günstigen Kredit begleiten, sondern auch Tilgungszuschüsse auszahlen. Diese und andere Förderungen können zwar im Vorfeld beantragt werden, kommen aber erst nach Abschluss der Baumaßnahme zur Auszahlung. Um diese Zeit kostengünstig zu überbrücken, werden Zwischenfinanzierungen in unserem Baukredit Rechner angeboten. Der Bauherr erklärt zur Sicherheit die Abtretung der Fördermittel oder die Bank arbeitet mit einer Bürgschaft, um die Kreditausfallrisiken zu minimieren. Da die Laufzeit in der Regel flexibel vereinbart ist, wird auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn der kurzfristige Kredit zur Überbrückung mit dem erwarteten Kapital abgelöst wird. Die Zwischenfinanzierung ist somit ein Bindeglied zwischen Baubeginn und dem eigentlichen, auf eine lange Laufzeit angelegten Annuitätendarlehen.

Fehlende Anschlussfinanzierung – Zwischenfinanzierung ein Kompromiss

Eine derartige Überbrückung kann aber auch notwendig werden, wenn Sie zum Beispiel zum Ablauf der Zinsbindung einer Baufinanzierung nicht rechtzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung vorlegen können oder das Haus zwischenzeitlich zum Verkauf angeboten wird. Auch die Bewilligung von KfW-Krediten kann sich verzögern und einen Zwischenkredit sinnvoll machen. Der Einsatzbereich für diese flexible Finanzierungsvariante ist groß und vielfältig, wir werden Sie im Bedarfsfall dazu ausführlich beraten.

Hausfinanzierung – alle Komponenten clever zusammenstellen

Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie die verschiedenen Konstellationen zur Realisierung Ihres Bauvorhabens simulieren. Berechnen Sie die Nettodarlehenssumme, indem Sie vom Gesamtwert Ihr Eigenkapital und zu beantragende Fördermittel abziehen. Ob Teile mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden müssen, weil sich Auszahlungstermine verschieben, werden wir separat beleuchten. Sie können so auf jeden Fall die Kosten für die gesamte Baufinanzierung reduzieren, denn ein langfristig angelegtes Annuitätendarlehen benötigen Sie nur für den überschießenden Betrag. Alternativ können Sie natürlich auch eine Sondertilgung einplanen, sollte Ihr Eigenkapital auch ohne die Förderungen ausreichen, um interessante Finanzierungskonditionen zu erzielen. Welche Variante für Sie die optimale ist, werden wir nach Sichtung aller Unterlagen und in einem ausführlichen Gespräch mit Ihnen erörtern.

Zusammenfassung – Zwischenfinanzierung

Diese auf eine kurze Laufzeit und ohne Tilgung ausgelegte Form der Finanzierung wird eingesetzt, wenn entweder für Teile oder die gesamte Baufinanzierung die Voraussetzungen noch nicht gegeben sind. Als Beispiele wären zu nennen

• ein zuteilungsreifer, aber noch nicht ausgezahlter Bausparvertrag,
• Abfindungen, Sparguthaben oder Lebensversicherungen, die als Eigenkapital eingeplant sind, aber noch nicht zur Verfügung stehen,
• Fördermittel, die beantragt wurden, aber erst nach Abschluss der Baumaßnahme ausgezahlt werden, oder
• fehlende Anschlussfinanzierungen,
• eine andere Immobilie verkauft werden soll.

Die Konditionen für die Zwischenfinanzierungen liegen meist über denen der regulären Hypothekendarlehen, da die Verträge flexibel gestaltet sind. Trotzdem eignen sie sich, um Finanzierungslücken intelligent zu überbrücken und das Gesamtvorhaben fristgemäß umzusetzen. Welche Variante in Ihrem speziellen Fall die günstigste ist, können und werden wir erst nach der Prüfung aller Informationen mit Ihnen besprechen – wir beziehen alle Faktoren für Sie ein.