Annuitätendarlehen

Als Klassiker ist das Annuitätendarlehen die häufigste Form der Baufinanzierung, da für die Zeit der Zinsbindung die Ratenhöhe gleich bleibt. Für den Darlehensnehmer bedeutet die fest vereinbarte Annuität, also die aus Zins und Tilgung bestehende Rückzahlungsverpflichtung, Planungssicherheit und Kalkulierbarkeit. Da die Dauer der Zinsbindung für das Darlehen aber individuell gewählt werden kann, ergeben sich durchaus unterschiedliche Varianten zur Gestaltung des Annuitätendarlehens.

Annuitäten – die klassische Form der Immobilienfinanzierung

Bei der Aufnahme einer Baufinanzierung vereinbart der Darlehensnehmer die Kreditsumme, den anfänglichen Tilgungssatz, den Zinssatz und die Zinsbindungsfrist. Daraus errechnet sich die Annuität, also die entsprechend der vereinbarten Zahlweise zu bestreitenden Raten. Diese bleiben vom Betrag her gleich, allerdings verändert sich im Laufe der Zeit die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil. Sie können die Entwicklung im Tilgungsplan, der jeweils zum Ergebnis im Baufinanzierungsrechner mit ausgewiesen wird, sehr gut nachvollziehen: Mit der Reduzierung der Restschuld werden weniger Zinsen berechnet und der Zinsanteil sinkt entsprechend. Die wachsende Differenz im Verhältnis zur der festgelegten Rate wird zur Tilgung genutzt. Wird also der Kredit mit einer anfänglichen Tilgung von beispielsweise zwei Prozent vereinbart, nimmt dieser Anteil im Laufe der Jahre stetig zu. Die typischen Merkmale eines Annuitätendarlehens sind also:

• gleichbleibende Raten bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist
• damit verlässliche Planbarkeit für die Baufinanzierung
• abnehmender Zinsanteil, dafür steigende Tilgungsrate

Abgrenzung Annuitätendarlehen von anderen Varianten

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen sieht ein Tilgungsdarlehen eine gleichbleibende Tilgungsrate, aber eine sinkende finanzielle Belastung vor. Würde beispielsweise eine jährliche Tilgung von 10.000 Euro vereinbart, reduziert sich die Annuität von Jahr zu Jahr, da die Restschuld und damit der Zinsanteil abnehmen. Eine andere Alternative ist das Fälligkeitsdarlehen, bei dem gar keine Tilgung für die Laufzeit vorgesehen ist, sondern die Zinsen in voller Höhe gezahlt werden. Zum Ablauf wird der komplette Darlehensbetrag zurückgeführt. Es mag zwar unlogisch erscheinen, die Darlehenssumme während der Laufzeit nicht zu reduzieren, aber bei vermieteten Objekten macht diese Form der Baufinanzierung durchaus Sinn. Die Zinsbelastung lässt sich nämlich den Einnahmen aus der Vermietung entgegensetzen, sodass hohe Zinsen auch eine interessante steuerliche Auswirkung haben können. Allerdings hat der Bauherr Sorge dafür zu tragen, dass ausreichend Kapital angesammelt wird, um am Ende der Zinsfestschreibung die Tilgung zu gewährleisten.

Verschiedene Variablen beim Annuitätendarlehen

Wie Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner in Ruhe austesten können, lassen sich verschiedene Stellschrauben bei der Planung einer Baufinanzierung drehen:

• Tilgungsrate
• Zinsbindungsfrist
• Laufzeit
• monatliche Kreditrate

Mit der Höhe der Anfangstilgung bestimmen Sie nicht nur die Laufzeit, sondern insbesondere auch die Höhe der Raten. Variieren Sie im Kreditrechner so, dass Ihre finanziellen Möglichkeiten und der zur Verfügung stehende Zeitraum Berücksichtigung finden. Die Dauer der Zinsbindung wiederum entscheidet darüber, ob Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen oder ein Volltilgerdarlehen vereinbaren. Je länger Sie die Zinsbindungsfrist wählen, desto höher wird der Zinssatz. Sie haben die Wahl zwischen einem und 30 Jahren, der Baukreditrechner gibt Ihnen Aufschluss über die Auswirkungen auf die monatliche und die Gesamtbelastung. Für die Entscheidung sollten Sie einen Blick auf das allgemeine Zinsniveau werfen: Sind die Zinsen generell niedrig, können Sie mit einem Volltilgerdarlehen, bei dem die Zinsbindung für die gesamte Laufzeit vereinbart wird, enorme Sicherheit erlangen. Bei aktuell hohen Zinsen vereinbaren Sie eine kürzere Zinsbindungsfrist, um von eventuell günstigeren Konditionen zum Ablauf zu profitieren. Eine rechtzeitige Recherche zur Anschlussfinanzierung ist auf jeden Fall empfehlenswert.

Alternativ können Sie mit der Vorgabe der monatlichen Kreditrate und der Laufzeit den für Sie tragbaren Kreditbetrag ermitteln. Geben Sie allerdings die Darlehenssumme und die mögliche monatliche Belastung vor, erfahren Sie die Laufzeit, die Sie zur Tilgung benötigen. Sie haben also die Möglichkeit, im Vorfeld die variablen Größen der Baufinanzierung so durchzuspielen, dass Sie zum einen Ihre Grenzen erkennen und zum anderen alle Eventualitäten einplanen können.

Zusammenfassung Annuitätendarlehen

Die Vereinbarung fester Annuitäten empfiehlt sich insbesondere für Baugeld, denn der Kreditnehmer kann die Belastung durch die gleichbleibenden Raten fest einkalkulieren. Innerhalb der Annuität verschiebt sich mit der Tilgung der Zins- zu Gunsten des Tilgungsanteils, da die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden. Diese Festlegung gilt aber nur für die Dauer der Zinsbindung, die zu Beginn der Finanzierung gewählt werden kann. Entspricht die Zinsbindungsfrist der Laufzeit des Darlehens, liegt ein Volltigerdarlehen vor, es bleibt also keine Restschuld übrig. Andernfalls muss eine Anschlussfinanzierung besorgt werden, sodass bei einer Baufinanzierung durchaus zwei oder drei Finanzierungsrunden absolviert werden müssen. Die Entscheidung darüber sollte vom allgemeinen Zinsniveau zum Zeitpunkt des Abschlusses abhängig gemacht werden. In jedem Fall bietet der Vergleich verschiedener Anbieter und die von der Zinsbindungsfrist abhängigen Zinshöhe eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Darüber hinaus stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung, um die für Ihren Bedarf passende Variante zusammenzustellen – nutzen Sie einfach unser Know-how.

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